‘Ik ben positiever dan een jaar geleden’

Joop van Oosten herkent zich in het beeld. Als de kredietcrisis uitbreekt, gaat het Koninklijke BAM Groep goed en wordt er in de vijf belangrijkste BAM-landen (Nederland, België, Duitsland, Engeland, Ierland) en daarbuiten druk gebouwd aan woningen, tunnels, wegen, kantoren en stadions. Van Oosten weet niet precies wanneer en hoe hard de crisis BAM zal treffen. Maar dat BAM getroffen wordt, is zeker.


Hoe gaat de ceo van Nederlands grootste en Europa’s achtste bouwer met die situatie om? Hoe hard worden BAM en zijn 28.000 werknemers getroffen nu het bedrijf zich in het oog van de storm bevindt? Van Oosten laat zich niet vaak interviewen, maar het onderwerp bevalt hem en hij neemt de tijd voor zijn uitleg – met de aantekening dat hij een hekel heeft aan het begrip ceo. “Wij zijn van het Rijnlandse model en vormen een collegiaal bestuur.“

Op de dag dat FEM Van Oosten spreekt, staat in Het Financieele Dagblad een interview met zijn echtgenote Anja Overhoff, directeur van Den Haag Marketing. Zij is, zegt ze, door Van Oosten minder impulsief en meer beschouwend geworden. Van Oosten, die vier jaar geleden mr. BAM, Wim van Vonno, als bestuursvoorzitter opvolgde, maakt een beschouwende indruk. Maar ook een besliste. ”Ik doe wat in het belang is van het bedrijf en luister daarna naar de buitenwacht.”





Wanneer dacht u voor het eerst: het wordt menens met die crisis?


“Ik was met mijn vrouw vorig jaar op vakantie in het gebied tussen San Francisco en Seattle. Het viel me op hoeveel huizen er leeg stonden, hoeveel gedwongen verkopen er waren. Op tv vertelden mensen dat ze in hun auto waren gaan wonen. Toen dacht ik: daar gaan we hier ook last van krijgen. Ik kwam thuis met een onheilspellend gevoel. Die indruk werd versterkt rond Prinsjesdag. Ik was op een BAM-bijeenkomst in Londen, Lehman was net omgevallen. Er heerste een doemstemming. Tegelijkertijd riep ons kabinet: ‘Geen zorgen, het feest is nog in volle gang.’ Toen dacht ik: jongens, dat is niet waar.”


BAM draaide toen heel goed.


“Je weet dat de bouw een cyclische bedrijfstak is. We zagen problemen in Ierland. Maar als geheel liepen de zaken uitstekend. Het was daarom soms lastig mensen te overtuigen. Begon ik over een crisis, dan kreeg ik reacties als: ‘Ik merk er niks van’. Dan ga je weleens twijfelen. Ben ik nou gek? Een onheilsprofeet? In oktober hebben we een topeconoom van Rabobank gevraagd om ons als raad van bestuur zijn visie op de economie te geven. In december heeft iemand van ING dat gedaan voor alle directeuren. Dat hielp. In Engeland en Ierland hoefde toen al niemand meer overtuigd te worden.”




Uw belangrijkste taak was mensen ervan overtuigen dat er moeilijke tijden op komst waren?


“Het was niet zo gek dat sommige mensen moeite hadden met die boodschap. Bij infrastructuur en technische installatie merken we nog steeds weinig of niets van de crisis. Bovendien zijn er nogal wat mensen die nooit een flinke crisis hadden meegemaakt. Er waren er die zich niet konden voorstellen dat prijzen konden dalen.”




U wel?


“Ja, ik wel. De laatste grote crisis in de bouw was in het begin van de jaren tachtig. Ik werkte toen eerst in de bouwpoot en later in het vastgoed. Ik moest het vastgoed verkopen dat BAM toen nog had. Dat was niet eenvoudig. Een leerzame ervaring. Die beelden zitten in mijn achterhoofd.”




Heeft u de afdeling debiteuren uitgebreid toen de crisis kwam?


“Nee. We moesten wel onze kennis over faillissementen even afstoffen. Faillissementen waren een paar jaar niet aan de orde.”




Na het overtuigen moest u tot daden overgaan.


“Als de markt slechter wordt, wordt de stemming nerveuzer. Iedereen heeft dan de neiging zijn orderboek te vullen. Wij als raad van bestuur predikten voorzichtigheid: neem niet alles aan, omdat er moeilijke tijden komen. Vervolgens hebben we plannen gemaakt en het jaar 2008 afgesloten. We hebben 100 miljoen aan goodwill afgeschreven op de aankoop van AM, onze vastgoedpoot. Dat moest, al werden de goede operationele resultaten daardoor versluierd. Daarna hebben we bepaald hoe groot onze vastgoedbedrijven moeten zijn. In 2007 verkochten we ruim 5.000 woningen, dit jaar zo’n 1.500. In zo’n situatie moet je de organisatie aanpassen en zijn er 100 à 150 mensen afgevloeid. Bij ons woningbouwbedrijf zijn we met soortgelijke plannen bezig.”




De bouw zou op zijn gat liggen, maar over grote ontslagrondes bij BAM horen we niets.


“Bij bedrijven als Nedcar, DAF en Corus viel de vraag in één klap weg. Bij ons ontstaan pas problemen als er projecten afgerond zijn en er geen nieuwe voorhanden zijn.”


Bij uw vastgoedbedrijven zijn meer mensen in dienst dan op grond van de hoeveelheid werk nodig is. Toch bepaalt u pas in december of er meer mensen weg moeten.


“Mensen ontslaan is iets ingrijpends: vooral voor de betrokkenen, maar ook voor het bedrijf. Mensen accepteren ontslag als een project is afgerond en ze weten dat er in die regio geen projecten meer zijn. Op die manier zijn er tot nu toe zo’n 150 gedwongen ontslagen gevallen. Als wij zouden zeggen: ‘BAM ontslaat x procent van zijn mensen’, dan ontstaat er onrust. Dat is niet goed. Bovendien willen wij onze organisatie niet afbreken. We hebben ingekrompen waar dat nodig was en bezien in december of er meer aanpassingen moeten volgen. Bedenk ook dat er op termijn een tekort aan arbeidskrachten in de bouw dreigt.”




De solvabiliteit van BAM is 16 procent. Laag!


“Dat vinden wij ook, 20 procent was mooier. Het komt deels door de crisis en deels door de financiering van projecten die we bij de bepaling van de solvabiliteit nu moeten meerekenen. We voldoen aan de afspraken met de banken. Kijk, een paar jaar geleden riep de buitenwacht dat je met veel geleend geld moest werken. Nu moet je opeens veel eigen vermogen hebben. Mensen roepen nu dat we met projectontwikkeling moeten stoppen, omdat die poot verlies lijdt. Onder dat soort kritiek blijf ik stoïcijns. Ik doe wat in het belang is van het bedrijf en kijk daarna wat de buitenwacht vindt. Wij stoppen niet met projectontwikkeling.”




Geen last van zuinige banken?


“We hebben niet te klagen. We hebben een lange relatie met bepaalde banken. Ze zijn voorzichtiger bij het financieren van vastgoedprojecten. We zien dat de rente laag is, maar dat voordeel komt ons niet toe, omdat de banken opslagen berekenen. Verder is het niet meer mogelijk om een bouwbedrijf met veel extern geld te financieren. Dat is geen slechte zaak. Ik denk wel dat het nog lang duurt voordat banken zich zo senang voelen dat ze hun natuurlijke rol weer vervullen.”




Heeft de crisis meer voordelen?


“De crisis werkt goed tegen een aantal excessen. Ik denk dan aan de praktijk van banken om te handelen in producten die vrijwel niemand begreep. Ik denk aan de uitwassen bij de bonussen, al is de eis van de PvdA dat geen PvdA’er meer mag verdienen dan Balkenende bedroevende onzin. Ik denk dat we wat teruggaan naar het Rijnlandse model. Dat is goed. In een bepaald opzicht is de crisis ook voor de bouw niet slecht. De laatste jaren lag er veel nadruk op dure, sophisticated woningen. Je weet dat dat niet eeuwig kan duren.”




Het is crisis, maar u verwacht een jaarwinst van 100 tot 120 miljoen.


“Wij zijn, gezien de omstandigheden, best tevreden. Dat de koers na de presentatie van de halfjaarcijfers daalde, viel me tegen. Er waren media die repten van ‘malaise bij BAM’, terwijl er ook lichtpunten waren.”




De koers wordt bepaald door computerprogramma’s en daghandelaren. Daar gaat u toch niet op af?


“Een schouderklopje van de beurs was leuk geweest. Het is toch een soort graadmeter, al zijn analistenrapporten een betere. Die lees ik ook. Als de inhoud niet klopt, laten we ons horen.”




Zijn die rapporten zo belangrijk?


“Banken kijken ernaar. Het kan zomaar gebeuren dat een werkmaatschappij geld nodig heeft en dat een bank op basis van een analistenrapport meldt dat ze anderhalf procentpunt op de rente doen. Dus houden we die rapporten goed in de gaten.”




Bent u tevreden met de maatregelen van de overheid om de gevolgen van de crisis te beperken?


“Wij hebben vorig jaar gesproken met minister Van der Hoeven en premier Balkenende. We vonden weinig gehoor. Niet vreemd, want onze problemen waren niet acuut, terwijl andere sectoren al midden in de crisis zaten. Jammer vind ik dat lang onduidelijk was wat de overheid ging doen. Verlaging van de btw? De overdrachtsbelasting? Als daarover onzekerheid is, gaat de consument wachten. Daar is niemand bij gebaat, vooral niet omdat de woningbouw veel invloed op andere sectoren heeft. Wie verhuist, gaat parket leggen en iets aan de tuin doen. Ik ben geen man die de overheid overal de schuld van geeft. De huidige plannen zijn best redelijk: de verhoging van de hypotheekgarantie, infrastructurele projecten naar voren schuiven, de 300 miljoen euro die minister Van der Laan vrijmaakt voor de financiering van vastgoedprojecten die anders niet van de grond komen. Al kan het altijd beter. Overigens duurt het nog even voordat wij iets merken van dat besluit over de infrastructuurprojecten. Tussen zo’n besluit en de concrete uitvoering zit al gauw één tot anderhalf jaar.”




Bent u dit keer optimistisch teruggekomen van vakantie?


“In Engeland stijgen de huizenprijzen weer wat, in de VS zit weer wat leven in die markt. In Nederland groeit de belangstelling voor goedkope woningen. Op de vastgoedpoot na, maken al onze bedrijfsonderdelen winst. Er staat voor ruim 12 miljard aan orders uit. We waren deze zomer in Schotland en Zwitserland. Ik kwam wat positiever van vakantie terug dan vorig jaar.”

[ koos.schwartz @reedbusiness.nl ]