golden tulip | ondernemen

De bewaker maakt zijn ronde, meldt het briefje op de achterdeur. Kaal, dicht en leeg is het gebouw dat het eerste vijf sterren Golden Tulip-hotel in Nederland had moeten zijn. De bewaker, de enige ‘gast’ in dit hotel, zit aan een tafeltje onderuitgezakt naar een beeldscherm te staren, zo valt te zien door het raam. De videobeelden van de bewakingscamera’s die hij bekijkt, zullen niets anders vertonen dan lege ruimtes tussen de onbehandelde grauwbetonnen muren en vloeren in het drie maanden geleden opgeleverde hotelblok aan de Amsterdamse Zuidas. 


Het persbericht waarin de bouwer in mei de nieuwe eigenaar en huurder “veel succes met dit prachtige gebouw” toewenste en de “toekomstige gasten alvast een plezierig verblijf”, moet met jeukende vingers zijn geschreven. Het gereedkomen van het hotelgebouw van het Symphony-ensemble aan de Amsterdamse Zuidas viel precies tussen de surseance en het faillissement van de beoogde huurder van het gebouw, de hotelexploitatiemaatschappij van Golden Tulip. Voor eigenaar Philips Pensioenfonds (PPF) betekende het faillissement het zoveelste drama rond het Symphony-project. Het uit oranje banksteen opgetrokken complex bestaande uit een kantoorkolos, een appartemententoren en een hotelgebouw was eind 2007 nog het middelpunt van een miljoenfraude.

Het lijkt erop dat de bewaker voorlopig nog even de enige gast blijft. Een woordvoerder van het PPF laat weten dat het pensioenfonds het hotel niet zelf wil exploiteren en heeft geen nieuws te melden over nieuwe exploitanten voor het hotel. Een dure grap, die volgens Het Financieele Dagblad voor rekening komt van de ontwikkelaar. Die zou opdraaien voor een tienjarige huurgarantie ter waarde van 32 miljoen euro, al willen woordvoerders van beide partijen dat niet bevestigen.


Voor een prikkie


Huurgarantie of niet, een leeg hotel is zonde, vinden Huib Boissevain en Jan Roersma van European Hospitality Properties (EHP). De stenen van een leeg hotel zijn minder waard dan de stenen van een vol hotel, weten de directeuren van het hotelvastgoedbeleggingsfonds. Ook zij verloren de huurder van hun zes Golden Tulip-hotels op en rond de Veluwe door het faillissement. 


Boissevain en Roersma merkten in de zomer van vorig jaar voor het eerst iets van de problemen bij Golden Tulip, toen huren niet meer op tijd werden betaald. Volgens hen is de keten in de problemen geraakt door zware opstartverliezen die de keten maakte bij een aantal nieuwe hotels in Duitsland en Denemarken. Toen de hotelmarkt instortte en financiers op hun kredietverlening beknibbelden, raakte het hotelmanagementbedrijf van Golden Tulip in liquiditeitsproblemen. Ook omdat veel geld vast zat in expansie van de keten in opkomende markten als China, India en Brazilië. Eind mei werd voor de dertien hotels die Golden Tulip zelf in Nederland exploiteerde faillissement aangevraagd. Het merk Golden Tulip en het franchisebedrijf dat de hotelformule exploiteert en de joint ventures die het had in het buitenland werden verkocht aan de Britse investeerder Starwood Capital.

De belangrijkste slachtoffers van de faillissementen waren eigenaren van de hotelpanden zoals EHP, die hun beleggingsobjecten hadden verhuurd aan het hotelmanagementbedrijf van Golden Tulip. Hun vastgoed zat van de ene op de andere dag zonder huurder. Toch sloot geen van de in totaal dertien getroffen hotels in Nederland voor maar één dag de deuren. Eigenaren van de panden namen zelf voorlopig de exploitatie ter hand tot er een nieuwe uitbater zou worden gevonden.
Belangstelling was er genoeg, merkten Boissevain en Roersma. Maar niet tegen de juiste prijs en voorwaarden. “Zeker in het begin zijn we door veel partijen benaderd die de hotels voor een prikkie dachten over te kunnen nemen. Terwijl de hotels altijd goed hebben gedraaid en nu ook weer goed draaien! We hebben zelfs een buitenlandse partij gesproken die de gevraagde huur wel wilde betalen, maar dan moesten alle hotels wel even uitbreiden tot 300 kamers. Oftewel: of we even 100 tot 150 kamers per hotel wilden bijbouwen!”

Boissevain en Roersma kozen daarom voor een andere oplossing. Zij besloten voor de langere duur zelf in de hotelexploitatie te stappen. Het hotelmanagementbedrijf Full House Hospitality Management dat de twee begin juli hebben opgericht, begint met het uitbaten van de zes Nederlandse hotels van hun eigen EHP. Maar hoewel Full House uit nood is geboren, moet het de komende jaren uitgroeien tot een zelfstandig opererend bedrijf dat ook drie- en viersterren hotels in andermans vastgoed managet: eerst in Nederland, daarna ook in het buitenland.

“We willen in anderhalf tot twee jaar verdubbelen”, zegt Roersma. “Een recessie als deze is bij uitstek een tijd van kansen. Er zijn genoeg hoteleigenaren die van hun hotel af willen, maar door het financieel klimaat is het een slechte tijd. Wat wij kunnen doen, is de rentabiliteit verhogen, zodat het hotel voor een betere prijs kan worden verkocht.”
De beleggers van EHP zijn de aandeelhouders van Full House. Aan de ene kant betalen ze een normale marktconforme fee voor het management van hun eigen hotels, aan de andere kant delen ze als aandeelhouders in de winst van het exploitatiebedrijf. Voor Roersma is het hotelvak geen onbekend terrein: hij heeft een verleden als hotelmanager, onder meer als general manager van het Amsterdamse Krasnapolsky. Als operationeel manager is Martin Lindelauf aangetrokken. Lindelauf was ooit Roersma’s opvolger bij Krasnapolsky, maar is tegenwoordig vooral actief als interim-manager met een reputatie op het gebied van saneerder van minder goed presterende hotels.
Aan een ding zal Lindelauf straks niet tornen, zeggen Roersma en Boissevain: de gouden tulp blijft op de gevels van hun hotels. “Golden Tulip is een sterk merk met een formule die goed aansluit bij wat de Nederlander wil. Daar gaan we absoluut niets aan veranderen.”

Boissevain verwacht daarom geen rigoureuze ingrepen van de nieuwe eigenaar, de Britse investeerder Starwood, die ook de Franse franchiseformule Louvre Hotels bezit. “Wij zijn blij met Starwood. Het is een voordeel dat er een partij achter Golden Tulip zit die middelen heeft om in het merk te investeren”, zegt Boissevain. Hij is niet bang dat het Golden Tulip-merk uiteindelijk ondergesneeuwd raakt bij Starwood. “Golden Tulip is een sterk merk. Waarom betalen ze er anders 10 miljoen voor?”

De formule zal volgens Starwood-directeur Desmond Taljaard niet worden veranderd. “Golden Tulip is een goede aanvulling op onze bestaande hotelactiviteiten”, zegt hij. “Ik was positief verrast door het internationale karakter van Golden Tulip. Het is een aantrekkelijke formule voor exploitanten, omdat ze veel ruimte hebben om hun hotel een eigen gezicht te geven. We willen de formule verder uitbouwen. Het is de bedoeling het aantal Golden Tulip-hotels de komende jaren elk jaar met 10 tot 12 procent te laten groeien.”

Maar eerst moet de onrust rond het merk verdwijnen, zegt Taljaard. “We zullen eerst het merk weer stabiliseren. We gaan in gesprek met de franchisenemers en starten in het derde kwartaal een marketingcampagne waarin we de Nederlandse uitstraling van Golden Tulip willen versterken. We halen het hoofdkantoor (dat begin 2008 van Amersfoort naar Lausanne verhuisde, red.) terug naar Nederland. Dat gaat de komende zes weken gebeuren.”

Hoewel diverse franchisenemers de afgelopen weken opstapten, is er volgens Taljaard geen sprake van een massale uittocht. Tegenover het dozijn opzeggingen dat volgens hem heeft plaatsgevonden, staan volgens hem ongeveer evenveel contracten die er sinds de overname zijn bijgekomen.

Weglopers


Het Bel Air in Den Haag was het eerste hotel dat opstapte. Twee van de hotels die door Golden Tulip werden uitgebaat en dus failliet gingen, zijn overgenomen door exploitant Chris Luken, die de hotels bij zijn eigen Fletcher-merk onderbrengt. Franchiser Harry Westers, uitbater van zeven Golden Tulip-hotels, gaat verder onder zijn eigen Westcord-merk. Hij had de formule graag zelf of met een aantal andere Golden Tulip-franchisers overgenomen en heeft geen vertrouwen in Starwood. ‘Wij willen geen onderdeel uitmaken van een hedgefonds met een kantoor in Londen, een belang in de Verenigde Staten, en dat wordt aangestuurd vanuit Parijs’, zegt Westers in vakblad Misset Horeca . 


Ook van Hotel de Wageningse Berg te Wageningen is de tulp van de gevel gehaald. Vastgoedeigenaar Jan Zeeman laat de exploitatie sinds het faillissement van Golden Tulip over aan Jaap Venendaal, die even verderop ook zijn eigen congreshotel Hof van Wageningen exploiteert. Venendaal ergerde zich al langer aan de wijze waarop De Wageningse Berg niet de liefde en passie kreeg van zijn hotelbazen die het in zijn ogen verdiende. “Dit uitzicht over de Rijnvallei is een van de mooiste van het land. Ik wil het wauw-effect dat hoort bij zo’n uitzicht terugbrengen”, zegt hij.

Voor een hotel als De Wageningse Berg werken de standaarden die een formule oplegt tegen het product, meent Venendaal. Dat geldt ook voor het andere hotel dat hij voor Zeeman gaat exploiteren, De Frerikshof in Winterswijk. Venendaal zal zich dan ook niet aansluiten bij een andere keten. “Elke keer aan het eind van de maand verplicht een voorgeschreven percentage moeten halen, is dé manier om de passie te verliezen”, zegt hij.

Of aan het lege hotelpand aan de Zuidas ooit nog een Tulp hangt, is twijfelachtig. Starwood-directeur Taljaard blijkt niet van het project te weten. “Onze plannen met het hotel aan de Amsterdamse Zuidas? Daarop moet ik u het antwoord schuldig blijven. Het spijt me, ik ken nog niet alle projecten uit mijn hoofd.”

Boissevain en Roersma van Full House denken niet dat het zal werken, het Royal Tulip-concept dat voor Golden Tulips vijfsterrenhotels was bedacht, maar dat het hotel snel open moet, staat voor hen vast. “Natuurlijk heb je aanloopverliezen, maar vanwege de locatie denk ik dat die periode korter is dan normaal”, zegt Roersma. Een mooie klus voor het jonge hotelmanagementbedrijf van Boissevain en Roersma? Die gedachte blijken ze zelf ook al eens te hebben gekoesterd. Maar of dat ook gaat gebeuren? “Ik weet het niet”, zeggen ze razendsnel in koor. 


[ wouter.van.bergen @reedbusiness.nl ]

ondernemen | golden tulip