Onroerend goed: Taxatiefaçade

Nederlandse kantoren zijn in 2008 gemiddeld 5,5 procent van hun waarde verloren. Dat blijkt uit de jaarlijkse vastgoedindex van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Kantoren zijn het hardst geraakt door de kredietcrisis. Winkels, fabrieken en woningen kampten met minder waardedaling.


Maar heel opzienbarend zijn de waardedalingen niet. Zeker niet in vergelijking met bijvoorbeeld de Britse kantorenportefeuilles. Aan de andere kant van de Noordzee verdampte in 2008 niet minder dan 26,5 procent van de waarde van kantoorpanden. Sinds medio 2007 zijn de stenen van Britse kantoren al meer dan 40 procent van hun waarde kwijtgeraakt. Ook in landen als Noorwegen, Spanje, Frankrijk en vooral Ierland verdween het kantoorkapitaal rapper dan hier in de polder.

En dat is opmerkelijk. Juist in Nederland is het aanbod van kantoorpanden relatief groot. In 2003 steeg de leegstand in rap tempo van 7 naar 13 procent en ook in de hoogtij-jaren 2006 en 2007 is dat percentage niet meer onder de 10 procent gezakt. Het gevolg is dat kantoorprijzen hier sneller onder druk komen te staan.

Felle discussies


Maar juist dat blijkt nog nauwelijks uit de statistieken. Volgens Aart Hordijk, directeur van de ROZ, en zelf gepromoveerd op de taxatie van vastgoed, ligt dat aan cultuurverschillen tussen onder meer Engeland en Nederland. “Angelsaksische markten reageren volatieler. Net als hun winst, nemen ze ook hun verlies daar sneller. Maar als je het mij vraagt, is de daling daar wel doorgeschoten.“


Hordijk heeft de laatste tijd meer – “en ook veel fellere” – discussies met taxateurs en beleggers, die hun vraagtekens zetten bij de gemiddelde cijfers. Als Hordijks statistieken niet kloppen, krijgen taxateurs problemen met hun opdrachtgevers. Die laatsten leggen de waardedaling van hun vastgoedportefeuille naast de gemiddelden en zien zo of ze de markt verslaan. In deze tijd confronteren taxateurs hun opdrachtgevers – banken en institutionele beleggers – met forse waardedalingen. Taxeren in crisistijd is geen pretje.

Dat merkt ook Dave Hendriks, sinds vorige week bestuursvoorzitter van de Nederlandse branche van de Britse vastgoedadviseur Savills. In het vaktijdschrift Vastgoedmarkt schrijft hij dat opdrachtgevers ‘alles uit de kast trekken om te voorkomen dat de afwaardering groter is dan nodig‘. Dat de werkelijke waardevermindering van kantoren in Nederland niet meer dan 5,5 procent zou bedragen, lijkt hem sterk: “De allerbeste kantorenportefeuille van Nederland zou trots mogen zijn met een afwaardering van 5,5 procent.” Hendriks, die de werkelijke daling “zo’n 10 procent lager” schat, vreest dat de Nederlandse kantorenmarkt overgewaardeerd raakt, zeker ten opzichte van de Britse markt.

Het risico is dat beleggers Nederlands vastgoed zullen mijden. Hendriks: “Brits vastgoed heeft daar geen last van. Die markt reageerde veel eerder op de crisis. De Nederlandse vastgoedmarkt was tot medio vorig jaar redelijk stoïcijns. Maar toen de markt eenmaal reageerde, leek het erop dat niet alle taxateurs meereageerden.”

De echte daling moet daarom nog komen, daar is ook Hordijk het mee eens. Maar dat er sprake zou zijn van een taxatiezeepbel, ontkent hij: “Ik sta voor die 5,5 procent. Die klopt. Dat men in Engeland momenteel doorschiet, betekent niet dat we hier te laag waarderen. In de goede jaren stegen we immers minder mee. Hier wordt gewoon wat nuchterder tegen de crisis aangekeken.”


[ Wilbert.Geijtenbeek @Reedbusiness.nl ]