ING Real Estate bindt in

ing | financieel

H et wordt bijna een vertrouwd beeld. Lege, nieuwe gebouwen langs de Nederlandse snelwegen met borden waarop met grote letters staat geschreven: Kantoorruimte te huur . Regelmatig staat daar ook de naam van ING Real Estate. 


De kredietcrisis raakt de vastgoedsector hard. “De grote klappen op de vastgoedmarkt moeten nog komen”, zegt analist Maarten Altena van SNS Securities. “Bedrijven ontslaan personeel en afdelingen worden samengevoegd.”

Voor ING, die door de kredietcrisis al meerdere klappen heeft gekregen, zijn deze ontwikkelingen op de vastgoedmarkt zorgwekkend. ING Real Estate, de vastgoedpoot van het bedrijf, was nog niet zo lang geleden een van de snelst groeiende onderdelen van de bank-verzekeraar en heeft in de loop der jaren een aanzienlijke marktpositie opgebouwd. ‘ING Real Estate is wereldwijd de grootste speler voor vastgoedbeleggingen en marktleider in vastgoedfinanciering in Nederland’, schrijft de bank-verzekeraar in februari 2008 in ING Shareholder , het blad voor de aandeelhouders.

Hoeveel risico loopt ING met zijn vastgoedinvesteringen? Eind 2008 had ING Real Estate 70 miljard euro geïnvesteerd in vastgoed en vastgoedfondsen. Hiervan is 9,8 miljard euro voor rekening en risico van de bank-verzekeraar zelf, de rest is belegd voor klanten. Die 9,8 miljard is inclusief 3 miljard euro aan projecten die ING zelf heeft ontwikkeld. Van de totale investeringen is 4,9 miljard belegd door ING Verzekeringen, de bank neemt de andere helft voor haar rekening. In het huidige klimaat zijn de risico’s op deze portefeuille aanzienlijk. Door het inzakken van de vastgoedmarkt, moest ING hier in de loop van 2008 al 1,2 miljard euro afschrijven, terwijl er aan het begin van dat jaar nog weinig problemen waren.

Deze investeringen zijn voor ING niet de enige blootstelling aan de kwakkelende vastgoedmarkt. De bank-verzekeraar had eind 2008 nog eens voor 37 miljard euro aan financieringen uitstaan in de vastgoedsector. Het gaat hier om leningen aan beleggingsfondsen als Corio, institutionele beleggers en particuliere vastgoedinvesteerders. Ook deze portefeuille komt door het inzakken van de vastgoedmarkt onder druk te staan. Volgens een woordvoerder van ING Real Estate zijn de risico’s in de leningenportefeuille beperkt. “Ze zijn veelal gedekt met een eerste hypotheekrecht en de loan to value is met gemiddeld 65 procent laag.” Een cijfer dat de verhouding weergeeft tussen de waarde van het onroerend goed en de omvang van de hypotheek.




Juiste waardering


De vraag is wat op dit moment een juiste waardering is. In een rapport over de vastgoedmarkt schrijft analist Jan Willem van Kranenburg van Royal Bank of Scotland (RBS) begin februari: ‘We verwachten dat het aanbod van kantoorruimte de vraag zal overtreffen. Onder de huidige omstandigheden zijn investeerders niet bereid om hun beleggingen in vastgoed te verhogen.’ Daar komt bij dat bij een kopersmarkt de huurinkomsten lager zullen worden. 


Een prijsdaling van vastgoedobjecten ligt dan ook in het verschiet. Van Kranenburg van RBS rekent op een waardedaling van 17 procent vanaf het hoogtepunt in de markt. Dat betekent niet alleen een hoger risico, de loan to value neemt toe. Op termijn leidt het ook tot verdere afschrijvingen op de vastgoedinvesteringen. Het mes snijdt aan twee kanten. Door de waardedalingen van het vastgoed, staan ook de fee-inkomsten van de beleggingsportefeuille onder druk.

Volgens Altena van SNS Securities is de vastgoedportefeuille de op een na riskantste investering van ING. Op de beleggingen van 9,8 miljard euro rekent hij voor 2009 op een afwaardering van 1,1 miljard euro. ING zelf rekent op een prijsdaling van 10 procent in 2009. Volgens Altena is ook de kredietportefeuille niet zonder risico’s. “Het overschot aan kantoren neemt toe”, zo redeneert hij. Bovendien staat een deel van die beleggingen uit in landen waar op dit moment grote problemen zijn zoals de Verenigde Staten, Canada en Australië.

Dat blijkt ook uit de cijfers; 22 procent van de leningen aan grote en middelgrote bedrijven staat uit in vastgoed. De vastgoedportefeuille is er mede de oorzaak van dat de achterstanden bij ING Wholesale Banking, de divisie die de resultaten van Real Estate consolideert, vorig jaar zijn toegenomen van 1 procent naar 2 procent.

De risico’s in de vastgoedsector zijn met een totaalbedrag van 47 miljard euro zeer groot. Zeker in vergelijking met het eigen vermogen dat eind 2008 slechts 28,9 miljard euro bedroeg. Jan Hommen, de nieuwe bestuursvoorzitter van ING is zich bewust van de risico’s. Om de investeringen beter beheersbaar te maken splitst hij ING Real Estate op. De verschillende onderdelen worden onderbracht bij vermogensbeheer en de nieuw te vormen commercial bank. Verder trekt ING er hard aan om de omvang van de investeringen verder terug te dringen door delen van de portefeuille te verkopen.

De kredietportefeuille, in 2008 nog met 15 procent gestegen, mag in 2009 nauwelijks verder groeien. Het kredietluik voor vastgoedinvesteerders gaat dus halfdicht. Dat terwijl de bank in Nederland marktleider is. Jaarlijks kan ING nu nog circa 4 miljard euro aan nieuwe leningen verstrekken. Daarmee snijdt ING zichzelf in de vingers. Als beleggers nauwelijks nog geld kunnen lenen om te investeren, neemt de belangstelling van kopers nog verder af. De waardering zal daardoor alleen maar nog meer dalen. 



 [ corina.ruhe@reedbusiness.nl]