hypotheken | actueel

Hoe veilig zijn Nederlandse hypotheken? Hebben banken hun portefeuilles onder controle of moeten ze zich opmaken voor tegenvallers à la de sub prime -markt in de VS? Deze vragen duiken op nu de economische groei wegvalt, de werkloosheid fors oploopt en de huizenmarkt in een dip zit. Officieel is de hypotheekverlening hier goed geregeld, maar beperkende regels zoals de Gedragscode Hypotheken zijn laat ingevoerd én worden omzeild. Nog steeds krijgen lage inkomens hoge hypotheekleningen.


De Nederlandsche Bank (DNB) maakt zich dan ook grote zorgen. Nederland is al kampioen tophypotheek. Tot het gaatje gaan, was lang het motto. Nederlandse banken hebben meer (hypotheek)geld uitgeleend dan de Europese concurrentie, waardoor de verhouding eigen vermogen ten opzichte van het uitgeleende geld (de zogenoemde leverage ratio ) ongunstiger is. Om die scheef gegroeide verhouding te verbeteren moeten banken met ‘kwetsbare’ hypotheekleningen hun vermogens versterken, vindt DNB. Een lastige eis, want als een bank geld hamstert, wordt er minder geld uitgeleend of alleen tegen extra hoge rentetarieven weggezet. Geen leuk nieuws voor de kwakkelende economie en huizenmarkt.

Nederlandse hypotheken lijken veilig. Het fenomeen sub prime bestaat nauwelijks, maar de crisis tast de portefeuilles aan. Nederland kent officieel sinds 2007 de Gedragscode Hypotheken, waarin geldschieters hebben afgesproken dat klanten niet te veel lenen. Die code is echter een wassen neus. Tot grote schrik van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en DNB wordt de code regelmatig geschonden, waardoor sommige banken slecht gedekte, en dus potentieel giftige hypotheekleningen binnenhalen.

DNB’s Henk Brouwer controleert als directeur toezicht banken momenteel de kwaliteit van de Nederlandse hypotheken. Brouwer is een onopvallende man. Zachte stem, donker pak. Hij is tevens een bankier van een centrale bank die niet onomstreden is. De ondergang van Icesave en Fortis, en de megalomane plannen om ING en ABN Amro samen te brengen, hebben het imago van DNB beschadigd.

DNB zit boven op de hypotheken, meldt hij na afloop van de jaarlijkse toelichting op het jaarverslag: “Nederlandse banken hebben gemiddeld héél veel hypotheken op de balans staan. Volgens de internationale Basel-richtlijn hoef je daarvoor weinig geld apart te zetten op de balans, want op zichzelf is het risico bij een hypotheek, onder normale omstandigheden, gering. Maar juist omdat het er zo veel zijn, zijn er toch risico’s. Er kan iets gevaarlijks ontstaan.”

Brouwer wijst op de Amerikaanse sub prime-hypotheken. Vergeleken met de gehele VS-markt was het aandeel van de sub primes gering. Toch haalde die kleine markt de financiële sector onderuit. “Ik vroeg in maart 2007 aan mijn Amerikaanse collega’s of de sub prime-markt niet een groot probleem zou worden. Ik werd weggehoond. Hoe kon ik het erover hebben? Het was toch een heel klein percentage van de VS-markt. Dat was ook wel zo, maar het heeft uiteindelijk een enorm effect gekregen. Met andere woorden: zo’n hypotheekmarkt kan wel onschuldig ogen, maar toch een groot probleem worden.”

Ontsnappingsclausule


In 2007 werd de Gedragscode Hypotheken op tafel gelegd onder leiding van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Hypotheekverkopers spraken regels af, waarbij de hoogte van het inkomen de hoogte van de lening bepaalde. Een huizenkoper kon alleen een hogere lening krijgen als zou worden uitgelegd waarom de norm werd overschreden. En die ontsnappingsclausule wordt gebruikt. Brouwer: “Binnen de gedragscode zijn er uitzonderingen. Dat mag, maar er moet wel worden uitgelegd waarom je van die code afwijkt. Als je dan ziet hoe groot de afwijking van de norm is, gaat het toch om relatief hoge bedragen.” De toezichthouder vindt dat de code ‘steviger’ moet worden gehandhaafd, waarbij een te hoge lening een echte uitzondering wordt.


Brouwer baseert zijn bevindingen op een AFM-rapport dat binnenkort wordt gepubliceerd. De AFM en DNB willen strengere regels invoeren om uitwassen te voorkomen. Onlangs maakte de AFM bekend verschillende hypotheekadviseurs te beboeten. Bij een onderzoek naar hypotheekadviezen stuitte de AFM vaak op te hoge hypotheken zonder een goede uitleg over het waarom. Als Vereniging Eigen Huis (VEH) begin 2008 met ‘undercoverklant’ Willem de V. een rondje maakt langs twintig hypotheekadviseurs blijkt dat álle adviseurs de geldende norm overschrijden (gemiddeld 30 procent van een inkomen is bestemd voor de te betalen woonlast). Op een eenzame Rabobank-adviseur na vertelde niemand dat De V. een te hoge lening kreeg aangeboden.

Wie de code schendt, wil Brouwer niet vertellen. De indruk wordt gewekt dat de overtredingen bij álle aanbieders voorkomen. Op de vraag wie de overtreders zijn, zegt hij: “Kijk, er is een enorme strijd om marktaandeel. Iedereen zit in die markt.” De NVB onder wier leiding de gedragscode werd opgesteld, verklaart géén aanwijzingen te hebben over een te soepel kredietaanbod.

Overigens werd de code ingevoerd in een periode met een gematigde prijsontwikkeling op de huizenmarkt. Rond de eeuwwisseling was er géén gedragscode, terwijl de prijzen explodeerden. De hypotheekschuld groeide jaarlijks met 20 procent. Tot grote frustratie van DNB wilde de politiek niet ingrijpen, ondanks een pleidooi van DNB om hypotheekverlening wettelijk aan banden te leggen. Nu dreigt er een economische ramp te ontstaan waarvoor de centrale bank altijd bang is geweest. Tegenvallers nemen toe. Nederlandse banken worden kwetsbaarder, meent een bezorgde Brouwer.

De huizenprijzen dalen voor het eerst sinds jaren, terwijl de voorraad nonverkochte woningen fors oploopt. DNB denkt niet dat de markt in elkaar zal storten zoals in Ierland en Spanje, maar een tik krijgen we zeker. De Nederlandse woningmarkt begint op die van Europa te lijken. Hoe erg de correctie wordt, is onduidelijk. Maar wie het laatste sombere Oeso-rapport heeft gelezen over een steeds maar weer sterker worden-de negatieve spiraal houdt zijn hart vast.

De hypotheekportefeuilles worden daarom ook onderworpen aan stresstesten. Brouwer: “Je kijkt naar de hele hypotheekportefeuille. Dan ga je de diepte in. En dan zeg je: hé, hier is misschien toch iets aan de hand. Dan kijk je naar het onderpand. Hoe goed is de kwaliteit ervan? Je kijkt naar de inkomenspositie van klanten. Dan kijk je naar de huizenmarkt. Zitten we in een bubble of niet?”

Als de kwaliteit van de portefeuille te slecht is, grijpt DNB in. Brouwer: “Je kunt zeggen: de situatie bij dit bedrijf is zodanig dat ik extra kapitaal eis. Of het betekent dat er minder krediet zal worden verleend om zo de balansverhouding te verbeteren. Het moet uit de lengte of uit de breedte komen. Onze economie krijgt er last van als de kredietverlening aan bedrijfsleven of de particulier zou worden verminderd, hoewel ik daar nu nog geen aanwijzingen voor heb.” Brouwers wil niet zeggen of er al is ingegrepen.

Het DNB-kwartaalbericht van maart laat zien hoe zwaar Nederland aan de ketting van de banken ligt. Eind 2008 was er voor 900 miljard euro uitgeleend aan huishoudens en bedrijven, waarvan alleen al de hypotheken 400 miljard euro voor hun rekening namen. Komen de sombere jaren tachtig terug? Toen werd de crisis op de woningmarkt extra versterkt nadat in moeilijkheden gekomen banken de kredietkraan grotendeels dichtdraaiden. Het is te hopen dat dat niet opnieuw gebeurt.


[ walter.devenijns @reedbusiness.nl ]