Kredietcrisis in de bouwsector: Bouw
strop

kredietcrisis in de bouwsector | omslagartikel

Hij merkt het aan alles, vertelde een anonieme aannemer onlangs aan het eind vorig jaar geopende Meldpunt Kredietcrisis van brancheorganisatie Bouwend Nederland. De markt ligt op z’n gat en goed ook. Zelfs het telefoonverkeer is niet meer wat het geweest is: er is op kantoor bijna niets meer te doen in de aannemerij. 


Toch draaien cementmolens, timmeren timmerlieden en metselen metselaars in Nederland nog stug door. Maar intussen lopen de orderportefeuilles van de bouwbedrijven snel leeg. Over enkele maanden zou het geluid van stampende heimachines, blèrende DeWalt-radio’s en schurende cementmolens op veel woningbouwlocaties kunnen verstommen, vreest de sector.

De eerste bouwbedrijven zijn al omgevallen. 115 Kopers van huizen in het Aalsmeerse project Wonen aan de Oever, beleven de nachtmerrie van iedere huizenkoper. Na jaren wachten op en betalen aan een nieuwbouwhuis, gaat vlak voor de oplevering de bouwer failliet. Huizen waren op de gasmeter en bestrating na af en zouden binnen een paar weken worden opgeleverd. Totdat eind januari de bouw stokte en begin februari het faillissement werd uitgesproken. Installateurs die nog geld te goed hadden van aannemer Van Hoogevest hadden intussen de geïnstalleerde cv-ketels, wc’s en kranen weer van de muur gehaald. Kopers van woningen die Van Hoogevest bouwt in Amersfoort, Maarssen en Renswoude overkwam hetzelfde. In het Brabantse Sterksel speelt een soortgelijk drama rond starterswoningen die rond de zomervakantie zouden worden opgeleverd door bouwbedrijf Vlasco.

Omdat de afbouw van de Aalsmeerse woningen was verzekerd via Stichting Waarborgfonds Koopwoningen worden de huizen de komende maanden afgebouwd, maar schade is er voor de kopers hoe dan ook. Rentebetalingen lopen door. Totdat over enkele maanden het afgesproken maximum van het aantal werkbare dagen is overschreden, zal van vergoeding voor de vertraging geen sprake zijn.

De pechvogels die hun huis lieten bouwen door Vlasco en Van Hoogevest zijn niet de enige nieuwbouwkopers die zullen merken dat ze hun verhuizing moeten uitstellen. De sector houdt zijn adem in. Nieuwbouwverzekeraar Woningborg moest dit jaar al bij tien faillissementen van aannemers de afbouw regelen van huizen die in aanbouw waren bij bankroete aannemers. Dat zijn er nu al net zoveel als in heel 2008.

Nadat de bouwbedrijven in Nederland vorig jaar een recordomzet van 90 miljard euro boekte, lijkt 2009 voor de branche een zeer zwaar jaar te worden, en 2010 en 2011 beloven niet veel beter. De pijn zit hem vooral in het belangrijke segment nieuwbouwwoningen en utiliteitsbouw: kantoren en bedrijfspanden. Terwijl de omzetgroei over 2008 hoogstens aan het eind wat inzakte, droogde de pijplijn met nieuwe bouwopdrachten in de tussentijd in recordtempo op, blijkt uit cijfers van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) (zie grafieken). 


Meldpunt kredietcrisis


Begon de sector vorig jaar nog met een orderportefeuille die met negen maanden werk een recordomvang had, aan het eind van het jaar waren er nog maar zeven maanden werk over: het laagste niveau in tien jaar, schetst EIB-directeur Taco van Hoek de trend. “We hebben uitgerekend dat de orderstroom tussen het begin en het eind van 2008 met 40 procent is afgenomen.”


Om een beeld te krijgen van de ellende, opende brancheorganisatie Bouwend Nederland eind 2008 het Meldpunt Kredietcrisis voor zijn leden. Begin deze week waren er 158 meldingen binnen van bouwbedrijven die door de crisis in de problemen dreigen te komen. Doel van het meldpunt is het verzamelen van input voor de lobbymachine van bouwend Nederland en waar mogelijk de getroffen bedrijven bij te staan.

De meldingen geven aan dat bouwbedrijven van twee kanten klem komen te zitten en dat veel ondernemers zich grote zorgen maken. Enerzijds drogen de orderstromen op omdat potentiële klanten nieuwe huizen en kantoren moeilijker kunnen financieren. Anderzijds wordt het steeds lastiger zelf de benodigde investeringen te doen om te kunnen blijven bouwen. “We horen van onze leden dat onderaannemers en leveranciers vaker een deel van de betaling vooraf eisen, terwijl dat steeds moeilijker wordt omdat banken de kredietlimieten beperken”, zegt Joost Fijneman, hoofd advies bij Bouwend Nederland en verantwoordelijk voor het meldpunt.

“Een ander probleem vindt plaats bij projecten waar de bouwer zelf een deel van de ontwikkeling voor zijn rekening neemt. De eisen die banken nu aan financiering stellen, zijn vaak zo streng zijn dat bouwers noodgedwongen hun bouwprojecten moeten cancelen.” Uit de meldingen blijkt dat de sector zich opmaakt voor een ontslagronde: waar aannemers de meeste vragen over stellen is het ontslag van werknemers.

De ondergang van Van Hoogevest is exemplarisch voor de problemen van veel bedrijven in de bouwbranche. Het bedrijf had de pech dat het net bezig was met een herstelplan na enkele minder geslaagde jaren op het moment dat banken massaal besloten de eisen voor kredietfinanciering aan de sector op te schroeven. Toen begin dit jaar een aantal leveranciers niet meer betaald kon worden doordat ABN Amro kredietlijnen introk, ging het meer dan 100 jaar oude aannemersbedrijf over de kop.

Omdat opdrachten in de bouw meestal een doorlooptijd van maanden, zo niet jaren hebben, komt het faillissement van een middelgrote bouwer als Van Hoogevest opmerkelijk vroeg in een crisis die het land feitelijk pas sinds dit najaar treft. “Kleine aannemers van het type dat van opdracht naar opdracht leeft, hebben het nu al moeilijk”, merkt Fijneman. Een jaar geleden konden ze na een opdracht kiezen tussen een paar leuke klussen. Die tijd is voorbij.“ Grotere bedrijven met gediversifieerde portefeuilles die lang vooruitplannen staat het water op dit moment nog niet aan de lippen.” 


Topje van de ijsberg


Fijneman stelt dat de meldingen die bij hem binnenkomen, het topje van de ijsberg zijn. “Veel bedrijven laten pas van zich horen als het al te laat is. Men loopt niet graag te koop met zijn problemen.” Dat werd hem onlangs weer duidelijk tijdens een voorlichtingsbijeenkomst over cao- en ontslagrecht. “Nadat één ondernemer er in tranen voor was uitgekomen dat zijn bedrijf in acute financiële problemen zat, bleek dat bij maar liefst acht van de veertien aanwezige bedrijven het geval te zijn. Ik vond dat schrijnend.”


Aangezien Fijneman van veel bedrijven hoort dat ze de komende drie tot vier maanden nog voldoende werk hebben, maar daarna een lege orderportefeuille zien, is hij bang dat de bouwvakvakantie voor sommige werknemers in de sector dit jaar weleens onvrijwillig verlengd kan worden. “De bouwvak is altijd een moeilijke periode: het vakantiegeld is net uitgekeerd, er kunnen geen facturen gestuurd worden en het personeel is een paar weken weg.” Dat kan dit jaar nog weleens wat bedrijven het laatste duwtje geven, vreest hij.

De echte klap komt nog, verwacht iedereen in de branche. Hoewel veel bedrijven last hebben van de stringentere eisen van banken, is dat niet de grootste uitdaging, verwacht EIB-directeur Van Hoek. “Vraaguitval zal het grootste probleem zijn. Ik verwacht dat het productieverlies dit jaar vooral leidt tot een terugloop van de productiviteit, maar nog niet tot omvangrijke afname van de werkgelegenheid. In 2010 zal de crisis, zo denken we, wel in volle omvang toeslaan op de ar-beidsmarkt en in 2011 zie ik nog geen herstel.”

Eind vorig jaar, toen het Centraal Planbureau (CPB) nog uitging van een krimp van 0,75 procent voor de Nederlandse economie, voorspelde Van Hoeks EIB al een krimp van 22 procent tot 2011 in de bouw van het aantal nieuwbouwwoningen. De hele bouwsector, inclusief weg- en waterbouw en andere infrastructurele werken, zou zo’n 10 procent inleveren. Inmiddels heeft het CPB zijn raming bijgesteld tot een krimp van 3,5 procent. “Tijdens de vorige periode dat het wat minder ging, was sprake van nulgroei en dat zorgde al voor duidelijk negatieve werkgelegenheidseffecten in de bouw”, zegt Van Hoek. “Die 3,5 procent is een wereld van verschil en zeer uitzonderlijk. Dat geldt ook voor het tempo waarin de orders afnemen. Alles wat serieus begonnen is, wordt afgemaakt, maar als er geen kopers zijn voor nieuwe woningbouwprojecten, worden ze niet gebouwd. Voor commerciële utiliteitsbouw geldt hetzelfde: wie gaat er nu nog plannen maken om nieuwe kantoren neer te zetten? De behoefte daaraan wordt meestal ingegeven door ruimtegebrek en daar hebben bedrijven geen last van nu er overal mensen uitgaan.”

Of de bouwkranen straks stilstaan of draaien hangt voor een groot deel af van de creativiteit van projectontwikkelaars. Ook zij merken de gevolgen van de kredietcrisis. Minder animo van klanten en strengere financieringsvoorwaarden maken het voor de projectontwikkelaars die de bouwprojecten in gang moeten zetten, op dit moment lastiger om de sommetjes rond hun vastgoeddromen kloppend te krijgen. “Ik kan je vertellen dat naar alle risico’s nu niet één, maar wel tien keer wordt gekeken”, omschrijft woordvoerder Carlo Verhart van Rabo-dochter MAB Development de situatie. “Eén van de pluspunten om een projectvoortgang ook nu te waarborgen in het huidige klimaat is de veranderde marktsituatie bij de aannemers”, zegt hij. Het huidige klimaat biedt een ideale gelegenheid om een scherpere prijs te bedingen. 


De kunst is timing


“De pijplijn is het spannendste deel van ons beroep”, zegt Anneke de Vries, bestuursvoorzitter van ING Real Estate Nederland. “De kunst in ons vak zit ‘m in de timing. Wat kan de markt op dit moment aan? Daarbij speelt nu ook heel sterk de vraag: hoe krijg je het project gefinancierd? Terwijl vorig jaar het vinden van een aannemer meestal het belangrijkste probleem was. Zo zie je maar wat voor afwisseling het vak biedt.”

Maar alle creativiteit bij elkaar verhindert niet dat overal in het land projecten de komende tijd niet worden gestart of kleinschaliger worden. Veel gemeenten hebben hun ramingen voor de bouwproductie voor het nieuwe jaar naar beneden bijgesteld. Rond Bergschenhoek en Hendrik-Ido-Ambacht gaat volgens Bouwend Nederland voor 75 miljoen euro aan woningbouwprojecten niet door of is tijdelijk stopgezet. In de Amersfoortse wijk Vathorst wordt de helft gebouwd van de 1.200 die men voor 2009 had gepland, en in Amsterdam denkt de gemeente slecht 2.500 tot 3.000 woningen te realiseren waar er in 2008 nog 4.500 werden gebouwd. “En als je het planningsoptimisme er af trekt, dan zijn we heel blij als we die 2.500 halen”, aldus een woordvoerder van de gemeente. Ook bij grote projecten als de Zuidas en Overhoeks in Amsterdam, het Nautisch Kwartier Scheveningen, de Utrechtse wijk Leidsche Rijn en de Rotterdamse Kop van Zuid geldt dat projecten die in aanbouw zijn worden afgebouwd. Aan nieuwe projecten of nieuwe fases wordt voorlopig nog eerst heel goed gerekend voordat er beslissingen worden genomen. Voor heel Nederland verwacht Bouwend Nederland tot eind 2010 een afname van de productie van een procent of 10.


Polen voorbij 


Als het aan de brancheorganisatie ligt, grijpt de overheid stevig in om de bouwproductie op gang te houden. Bovenaan het wensenlijstje van de lobby staat een verhoging van de hypotheekgarantie tot 350.000 euro. Op de lijst staan ook een fonds dat woningen die na oplevering onverkocht blijven, opkoopt en een regeling die de switch tussen een huur- en koopbestemming op een woning versimpelt. Bovendien kan de overheid geplande grote infrastructurele projecten en de bouw van ziekenhuizen en scholen naar voren halen zodat de sector aan het werk blijft.


Er zijn goede redenen juist de bouw op dit moment een handje te helpen, vindt de sector zelf. Niet alleen vanwege de werkgelegenheid van de 622.000 mensen die in de branche werken, maar ook vanwege uitstralingseffecten naar aanpalende sectoren als de meubelbranche en tuincentra die profiteren van het typische uitgavenpatroon dat mensen vertonen rond hun verhuizing. Ook notarissen, financiële tussenpersonen en architecten voelen de gevolgen van de crisis inmiddels aan den lijve. Bovendien spelen er volgens Fijneman emotionele aspecten mee die over de hele economie uitstralen: “Als mensen zien dat er gebouwd wordt, geeft dat vertrouwen.”

Ook met het oog op de huizenmarkt op de lange termijn is het verstandig door te bouwen terwijl de vraag terugvalt, redeneert de branche. De tijd tussen de aanvang en de oplevering van een bouwproject zorgt ervoor dat er bij een opleving van de markt al vrij snel een tekort ontstaat, aldus Van Hoek. “Demografische factoren zorgen ervoor dat er elk jaar ongeveer 55.000 gezinnen bij komen, die allemaal behoefte hebben aan een nieuwe woning. In tijden van economische onzekerheid schort een deel van hen hun verhuizing op, maar als de economie weer aantrekt, gaan ze de markt op. Dan heb je een tijdje extra veel vraag en lopen de prijzen snel op.”

Op dat moment helpt het in elk geval een beetje als bouwvakkers in de tussentijd voldoende werk hebben gehad. “Als je nu niets doet om de werkgelegenheid te behouden, dan krijg je dat als een boomerang terug in nog hogere huizenprijzen zodra de markt weer aantrekt”, zegt Fijneman. “Een bouwvakker die zich tijdens een dip in de bouweconomie laat omscholen en een kantoorbaan vindt, keert nooit meer terug op de bouwplaats. Dat hebben we eerder gezien rond conjuncturele cycli. En waar moeten we ze dan vandaan halen? Als je dan mensen moet zoeken, kom je al snel ten oosten van Polen terecht.”


[ Wouter.van.bergen @reedbusiness.nl ]