Hypotheekmarkt: Hypotheekmarkt wacht op grote schoonmaak

hypotheekmarkt | Financieel

Het organisatiebureau van het achttiende Hypothekenevent had ‘t hem nog zo op het hart gedrukt: zeg af en toe iets positiefs tegen de zaal, er is al zo veel slecht nieuws. Michiel Vergeer, de economiespreekbuis van het Centraal Bureau voor de Statistiek, kan er, wanneer hij het podium in de Amsterdamse Hilton-zaal betreedt, om lachen wanneer hij de honderden hypotheekverstrekkers over het advies vertelt. “Mij is gevraagd iets positiefs te vertellen want dan wordt het allemaal weer beter”, zegt hij. Niet dat het advies veel helpt, want vervolgens vertelt Vergeer het ene na het andere sombere verhaal. “Het producentenvertrouwen was in augustus nog opgewekt. Na september ging het in een buitengewoon steile lijn omlaag. Dat hebben we in de afgelopen 25 jaar niet eerder meegemaakt. We moesten zelfs onze grafiek ervoor naar beneden bijstellen.”


Het bedrijfsleven kijkt als een verlamd konijn naar de koplampen, constateert hij. “Het zal me benieuwen wanneer de verlamming verdwijnt. Ik ben zelf niet zo pessimistisch. De rente is immers fors gedaald. De consument heeft wel degelijk geld. Het is helemaal nog niet zeker dat we in een tomeloze depressie terechtkomen.” Vergeers laatste, licht optimistische conclusie komt niet aan in de zaal. Hét thema op de driedaagse bijeenkomst is de kredietcrisis. ‘Verzeker uw positie in de moeilijkste hypothekenmarkt ooit’, staat er met grote letters op de brochure van het Hypothekenevent.

Dat het een moeilijke markt is, maken de cijfers duidelijk. Zelfs een rasoptimist als Rabobank, die een flink deel van de winst uit de hypotheekmarkt haalt, is om. Geen hogere huizenprijs in 2009, zoals de bank onlangs nog voorspelde, maar een min van 3,5 procent, terwijl die min in het duurdere segment nog groter kan worden.

Op het congres geeft Rabobank-hoofd-econoom Martijn de Jong-Tennekes toe dat zijn voorspelling niet zaligmakend is. De emoties die kunnen leiden tot een vraaguitval op de huizenmarkt kun je niet in een economisch model verwerken, verklaart hij. Opmerkelijk genoeg is de hoofdeconoom géén voorstander van structurele hulp om de woningmarkt te stimuleren. Speciale maatregelen of alleen al het feit dát er wordt gepraat over het nemen van maatregelen, maakt de consument onzeker, waardoor de aankoop van een huis snel in de ijskast wordt gezet. “Veel beter is het om de huidige markt zijn werk te laten doen”, zegt hij. Als de min van 3,5 procent is verwerkt, ontstaat er weer een nieuw evenwicht, denkt de econoom.

Giftige cocktail


Als het bij een min van enkele procenten blijft, mag Nederland in zijn handjes knijpen. In de VS, het Verenigd Koninkrijk, Spanje en Ierland zijn de huizenprijzen in een vrije val geraakt. De Nederlandse hypotheekverstrekkers hopen dat het verlies bescheiden blijft. Ze hebben het gevoel al langer klem te zitten.


De structurele neergang in de branche wordt versterkt door de krediet- en huizencrisis. De wettelijke regels om de ‘woekerpolisuitwassen’ te beperken, maken het leven van een gemiddeld hypotheekkantoor er niet makkelijker op. Maakte een kantoor in 2005 gemiddeld een winst van 100.000 euro; in 2007 was dat slechts 25.000 euro, blijkt uit cijfers van adviesbureau IG&H Consulting. In 2009 zal bij de helft van de bedrijven de winst opnieuw dalen. “Vraaguitval, wetgeving en kostendruk vormen een giftige cocktail voor hypotheekkantoren”, verklaart IG&H-partner Matthijs Mons.

Niet verbazingwekkend is dat meer tussenpersonen failliet gaan. In het laatste kwartaal van 2008 werden er volgens Assurantie Magazine 34 kantoren failliet verklaard. Een record. Ten opzicht van 2006 een ruime verdubbeling. IG&H schat dat, als de bakens niet worden verzet, er de komende drie jaar zo’n 700 tussenpersonen de pijp aan Maarten geven. “Dat getal is nog een voorzichtige schatting. We willen niet hypen”, zegt Mons. Daarmee zou ruim een kwart van alle hypotheekintermediairs binnen drie jaar zijn verdwenen.

Intermediair Henk Jansen van Expat Mortgages voelt dat de stemming op het Hypothekenevent is veranderd. In de afgelopen jaren zag hij de auto’s op de parkeerplaats voor het congres steeds groter worden. “Er doken meer BMW’s uit de 5-serie op. Daarvoor waren het vooral wagens uit de 3-serie. Afgelopen jaar was de stemming hier nog erg goed. Nu zie je de grote schoonmaak. Weet je, hypotheekverkopers blinken niet uit in intelligentie; het zijn verkopers. Dit kon je zien aankomen. Toen verdienden we bakken met geld, nu moet je vechten om de klant”, vertelt Jansen.

In deze tijd, waarbij banken zomaar kunnen omvallen, heeft het woord vertrouwen een nieuwe betekenis gekregen, constateert de intermediair. Met bewondering kijkt Jansen naar de marketingmachine van Rabobank die erop hamert géén beursgenoteerde, winstbeluste bank te zijn. Die kan ook in een moeilijke tijd winst maken. “Die Fatima. Niemand kan haar toch onsympathiek vinden? De Amsterdamse Rabobank-vestiging haalde in het afgelopen jaar 20.000 nieuwe klanten binnen, van wie 2.000 mensen met een hoog inkomen. Ze verkopen nu weliswaar minder hypotheken, maar op de nieuwjaarsreceptie vertelde de directeur dat ze 2008 hadden afgesloten met het hoogste resultaat uit de geschiedenis van de Amsterdamse Rabobank.”

klem


Dat sommige Nederlandse bankiers financieel klem zitten, merkt Jansen, die hypotheken verkoopt aan buitenlandse expats en ondernemers. Op de hypotheekleningen zit nu een rentemarge van 2 procent in plaats van 1 procent zoals in normale tijden. “Daarmee hopen de banken hun probleem een beetje te kunnen oplossen”, aldus Jansen. Ook constateert hij dat de banken de kredietregels aantrekken. “Ben je een zelfstandig ondernemer of heb je een BKR-notering, dan krijg ik die hypotheeklening er niet door.”


Hypotheekbedrijf Sparck, een geldverstrekker die zich met geld van private capital op BKR-klanten richtte, kan geen hulp meer bieden. De ambitie om 1 miljard euro omzet te halen na de start in 2006, is gestruikeld, vertelt Sparck-directeur Jan Jaap Hangelbroek op een bijeenkomst.

De kredietcrisis haalde de plannen van Sparck onderuit, want geen financier wilde meer in sub prime -leningen stappen, ook al ging het daarbij om Nederlandse sub prime-klanten. Bang voor wanbetalers à la de VS was en is Hangelbroek niet. Sparck lichtte de financiële situatie van zijn aanvragers door. “We stuurden bijvoorbeeld een 1-cent-incasso naar de betaalrekening van de aanvrager om te zien of zijn rekening niet geblokkeerd was”, vertelt de directeur. De kosten waren vanwege de intensieve controle hoger dan bij de concurrentie, maar de marges waren ook hoger. Hangelbroek: “Wij hadden een marge van 3 procent, zeven keer hoger dan normaal.”

Sparck, die nu alleen de hypotheekportefeuille beheert van 270 miljoen euro, was al sinds mei 2007 op zoek naar een geldschieter. Telkens gooide de kredietcrisis roet in het eten. Hangelbroek: “We hebben heel hard gezocht en kwamen ook steeds dicht bij een akkoord, maar dan trok de funder zich terug. Uiteindelijk bleef er één kandidaat over. In de tweede helft van 2008 zou de overeenkomst worden getekend. Enkele dagen voor de ondertekening trok de financier zich terug, want hij had acute liquiditeitsproblemen. Op een bepaald moment was het voor ons afgelopen”, verzucht Hangelbroek. De verkoop van hypotheken is stopgezet. Zijn klanten betalen ondanks de crisis nog steeds de rekening. “Het rendeert uitstekend”, meldt hij.

Facebook


Terwijl de gemiddelde bezoeker van de bijeenkomst het woord crisis niet meer kan horen, waarschuwt Rob Smeets zijn toehoorders voor een nieuwe crisis. De ex-Rabo-bankier en huidige Ordina-consultant ziet de markt radicaal veranderen, mede door de groei in het gebruik van virtuele netwerken.


Dankzij internet duiken sociale netwerken op zoals Facebook, vertelt hij. “Facebook telde in december per dag 600.000 nieuwe aanmelders”, aldus Smeets. En terwijl menig bank- en hypotheekkantoor wordt geleid door een oerdegelijke vijftiger, leveren mensen elkaar al via Facebook financiële diensten. Voor je het weet is er een nieuwe concurrent opgedoken die via internet een goedkoper distributienetwerk heeft. De rol van de traditionele financiers is dan binnen de kortste tijd uitgespeeld, waarschuwt Smeets.

Zijn toehoorders laten de boodschap gelaten over zich heen komen. Niemand stelt Smeets een vraag. Nog meer slecht nieuws kunnen ze even niet meer hebben.



[ walter.devenijns @reedbusiness.nl ]

financieel | hypotheekmarkt