‘Het wordt nooit meer zoals vroeger’

managing director jones lang lasalle nederland Eric de Clercq Zubli | interview

managing director jones lang lasalle nederland Eric de Clercq Zubli | interview

De nieuwsberichten die via computerschermen, rapporten en kranten binnenkomen spreken andere taal, maar vanuit de ramen van het kantoor van Jones Lang LaSalle aan de Amsterdamse Zuidas is nog niets te zien van enige crisis. Het bouwen aan nieuwe torens aan de Zuidas gaat onverdroten door. Nieuwe kantoren worden afgehuurd opgeleverd. In het Beatrixpark tussen RAI en WTC wordt terrein bouwrijp gemaakt voor het nieuwe hoofdkantoor van AkzoNobel.


Maar ondertussen wordt er nauwelijks nog een nieuwe euro geïnvesteerd in Nederlands commercieel vastgoed. Tot en met het derde kwartaal lagen de investeringsvolumes in 2008 op schema om de 11 miljard van het recordjaar 2007 te benaderen. Maar vanaf oktober leek het wel of de markt een lange vakantie had genomen. De stroom investeringseuro’s droogde opeens op. Eric de Clercq Zubli, managing director van het Nederlandse hoofdkantoor van vastgoedadvieskantoor Jones Lang LaSalle, denkt dat de ontwikkeling van de Zuidas, waar ook zijn eigen kantoor staat, vertraging oploopt. ”Het blijft een fantastisch gebied, maar op dit moment worden er geen nieuwe ontwikkeldeals meer gesloten. Dat is uitstel, geen afstel. Ik denk dat de ontwikkeling met een jaar of twee, drie vertraagt.“





Hoe heeft de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt zich de afgelopen periode gehouden?


“Eigenlijk nog relatief goed tot nu toe. In landen als de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Spanje sloeg de kredietcrisis al anderhalf jaar eerder toe. De Nederlandse markt ijlt na. Het is hier minder snel gegaan, al ligt de beleggingsmarkt hier op dit moment ook vrijwel stil.”




Hoe komt het dat de Nederlandse markt zich nog relatief goed houdt?


“Door een aantal factoren. Nederland was nog altijd relatief goedkoop. De prijzen zijn de laatste jaren gestegen, maar de pieken die we hebben gezien in grote steden als Londen en Parijs hebben zich hier niet voorgedaan. De dalingen die daarbij horen, zien we hier nu ook niet. De prijsvorming wordt hier vooral gedreven door transacties van beleggers met langetermijndoelstellingen, en de markt is, behalve in Groot-Brittannië, nergens zo transparant als hier. Dat biedt stevige fundamenten onder de Nederlandse markt.”




Hoe zal het verder gaan?


“Rond 15 oktober is de beleggingsmarkt met een schok tot stilstand gekomen en zo is de situatie eigenlijk nog steeds. Er wordt wel rondgekeken, maar niet geïnvesteerd. Iedereen wacht af hoe de markt zich de komende maanden ontwikkelt. Ik verwacht dat de beleggingsmarkt in de tweede helft van het jaar haar bodem bereikt en daarna weer in beweging komt. De gebruikersmarkt, waarop de huurders de vragende partij zijn, zal er nog een jaar langer over doen. Die zie ik niet voor 2011 herstellen. De ontwikkelingsmarkt zal pas vanaf 2012-2013 weer aantrekken.”




Wat zal de aanleiding zijn voor de wederopstanding van de beleggingsmarkt als dat in de loop van dit jaar gebeurt? 


“Ik denk dat de markt weer aantrekt zodra grote marktpartijen hebben vastgesteld wat hun financiële positie is. Ik denk dat ze het eerste half jaar van 2009 bezig zullen zijn met het beoordelen van de situatie en het ontwikkelen van een nieuwe beleggingsstrategie. Daarna zullen ze weer in de markt terugkeren. Vastgoed blijft aantrekkelijk. Door de crisis zie je nu al dat prijzen dalen, waardoor aanvangsrendementen stijgen.”




Welke partijen zullen daarbij het voortouw nemen?


“Behalve de Nederlandse institutionele beleggers zijn ook Duitse fondsen steeds geïnteresseerd in de Nederlandse markt. Daarnaast hangt er een aantal Amerikaanse en Britse opportunity funds boven de Europese markt. Of ze uiteindelijk in de Nederlandse markt gaan investeren of voor andere markten kiezen is nog de vraag, maar ik weet dat ze de ontwikkelingen op de Nederlandse markt met bijzondere belangstelling volgen.”




Hoe speelt uw bedrijf daar zelf op in?


“Wij hebben eind vorig jaar deze analyse als uitgangspunt genomen voor de herinrichting van onze organisatie. Die is nu klaar voor herstel in de tweede helft van dit jaar. We werken sinds eind vorig jaar met twintig mensen minder. Als onze analyse klopt, hebben we daarmee voldoende op de situatie geanticipeerd.”




Welke partijen in de Nederlandse markthebben op dit moment de grootste problemen?


“Sommige vastgoed-cv’s waar particulieren in investeren hebben het moeilijk, dat kun je wekelijks in de krant lezen. Op zich zijn cv’s prima investeringen om een hoger rendement mee te halen dan een spaarrekening biedt, maar de omvang van de meeste cv’s levert ook risico’s op. De meeste cv’s zijn voor hun cashflow afhankelijk van een beperkt aantal huurders. Als met het vertrek van één huurder 25 procent van die cashflow verdwijnt, heb je werkelijk een probleem. In het huidige klimaat is het moeilijk een nieuwe huurder te vinden. Het wordt helemaal vervelend als de bank extra inbreng van eigen vermogen gaat eisen omdat de waarde van een object daalt. Als de cv dan kan bijstorten, verkeert de vennootschap direct in problemen.”




Krijgen de grote investeerders daar nu ook al last van of blijven ze buiten schot?


“Tot nu toe hebben de grote investeerders daar geen last van en ik verwacht niet dat dit gaat gebeuren. Van het verkopen tegen executiewaarde wordt niemand wijzer. Banken doen er alles aan om herfinanciering mogelijk te maken. Ze hebben zelf ook veel vastgoed op de balans staan en hebben er niets aan als de markt instort. Banken hebben op dit moment vier prioriteiten. Ten eerste: het opschonen van de balans door zoveel mogelijk leningen terug te halen. Ten tweede: herfinanciering van projecten van bestaande klanten. Ten derde: de uitgifte van nieuwe leningen aan bestaande klanten. Nieuwe ontwikkelprojecten zijn als laatste aan de beurt.”




Moet de overheid de markt een handje helpen?


“Het beste wat de overheid kan doen, is de banken zodanig steunen dat ze weer krediet gaan verlenen en minder schuwheid vertonen. Via Nederlandse banken kan de overheid direct invloed uitoefenen, omdat we de vastgoedmarkt redelijk in eigen hand hebben. Nederland is een rijk land, Nederlandse institutionele beleggers zijn belangrijke partijen op de vastgoedmarkt en de financiering wordt voor een groot deel door Nederlandse financiële partijen verzorgd.”


Zijn de banken voorzichtiger geworden?


“De banken eisen meer zekerheden. In plaats van met 90 procent vreemd vermogen worden projecten nu nog maar maximaal met 60 à 70 procent vreemd vermogen gefinancierd. Bovendien rekenen de banken een liquiditeitsopslag van 50 basispunten. Dat doen ze trouwens ten onrechte, als je het mij vraagt.”




Waarom is dat volgens u ten onrechte?


“Het zou andersom moeten zijn. Tegenover krediet in vastgoed staan onderpanden. Daarnaast is de risicopremie die de banken berekenen toegenomen. Dat wordt gedeeltelijk door de daling van de rente gecompenseerd.”





Bedoelt u dat u vindt dat de banken een slaatje slaan uit de kredietcrisis?


“Als je bedenkt dat de risicopremie van 50 basispunten bovenop de marktrente is gestegen naar 150 basispunten, dan kun je vaststellen dat de banken drie keer zoveel verdienen op hetzelfde krediet. Nu kun je je afvragen of die 50 basispunten van voor de crisis reëel waren. Dat kon alleen door risico’s te verpakken en door te verkopen. Dat is nu afgelopen. Maar banken verdienen er nu veel meer aan terwijl hun zekerheden groter zijn. Mijn antwoord op uw vraag is dus: ja.” 


Welke kansen biedt het huidige klimaat? 


“Het is makkelijk om alleen maar negatief te zijn op dit moment, maar dat zou een verkeerd beeld schetsen. Er is durf voor nodig, maar er liggen zeker kansen voor beleggers. Je moet meer eigen vermogen meenemen, omdat de banken minder vreemd vermogen verstrekken. Je moet er nu niet voor terugdeinzen anticyclisch te investeren. Als je een goed gebouw kiest, met goede huurders op een goede locatie, dan is dit zeker een interessant moment om in te stappen. De rente is laag en prijzen dalen wat, waardoor aanvangsrendementen stijgen. De huren zijn inflatiebestendig: ze dalen niet en huurders met aflopende contracten zijn vaak geïnteresseerd in verlenging, omdat het animo om te verhuizen onder het huidige klimaat is afgenomen. Dat biedt dus ook kansen.”





Hoe verwacht u dat de markt zich zal herpakken als de gevolgen van deze kredietcrisis zijn weggeëbd?


“De extreme prijsstijgingen verwacht ik niet meer terug te zien. Ik denk dat als de markt weer is aangetrokken, de prijzen weer geleidelijk zullen stijgen. Het wordt niet meer zoals vroeger.”

[ wouter.van.bergen @reedbusiness.nl ]

interview | eric de clercq Zubli, managing director jones lang lasalle nederland