Nederland zat op rozen. Terwijl in landen als de Verenigde Staten, Ierland, Spanje en Groot-Brittannië de huizenprijzen in rap tempo daalden, werden huizen hier almaar duurder. Om een daling hoefden wij ons geen zorgen te maken, verzekerde de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) dit voorjaar nog. Het tweede kwartaal van dit jaar leek er met een prijsstijging van 1,9 procent weinig reden tot ongerustheid. De grote steden liepen voorop: in Amsterdam, Den Haag en Haarlem werden woningen maandelijks gemiddeld 3 procent duurder. 


Maar er kwam een onverwachte verrassing in het derde kwartaal. Voor het eerst in bijna 20 jaar daalden prijzen van Nederlandse koopwoningen. Paniek! Betekent dit dat huizenbezitters hun pand tonnen in waarde zagen verminderen? Moesten zij stunten met de prijs om het aan de straatstenen kwijt te raken?

Lijnrecht tegenover de angstige huizenverkoper stonden de starters op de markt die in jubelstemming raakten. Binnenkort zouden zij voor een appel en een ei de sleutels van hun eerste huis kunnen krijgen.

Hoewel voorspellingen altijd speculatief blijven, is het vooralsnog onwaarschijnlijk dat er een malaise voor de een, of een buitenkans voor de ander op komst is. Het stelsel waarop de Nederlandse huizenmarkt stoelt, is rigide en raakt maar weinig onder de indruk van schommelingen. Maar dat de markt onder druk staat, is een gegeven. Wat staat ons te wachten?

Eerst wat cijferwerk. Een Nederlandse koopwoning kostte rond de 255.000 euro in het derde kwartaal van 2008. De goedkoopste vorm van huisvesting, een appartement, ging gemiddeld voor iets meer dan 195.700 euro over de toonbank, terwijl een vrijstaande woning 426.800 euro moest opbrengen. Vergeleken met 2007 betekent dit een prijsstijging van 2,5 procent, maar ten opzichte van het kwartaal ervoor een daling met 0,6 procent. Om een beter beeld te krijgen: tot aan 2000 stegen huizen jaarlijks ruim 18 procent in waarde. De jaren daarna was deze stijging minder, maar schommelde rond de 10 procent. Sinds 2004 bleef hij onder het niveau van 5 procent. De stijging van 2,5 procent in 2008 is de kleinste sinds 1995.

Een eerste symptoom van een crisis op de huizenmarkt is een daling van het aantal verkochte woningen. Het afgelopen kwartaal kochten Nederlanders in totaal bijna 13 procent minder woningen dan het vorige. Volgens het kadaster werden in augustus slechts 15.300 woningen verkocht, tegenover 17.500 in juli. Een jaar geleden werden in augustus nog meer dan 19.500 koopcontracten getekend.

Vergeleken met de Europese trend van het afgelopen jaar is de Nederlandse daling van 0,6 procent een peulenschil. Maar ondanks dat, is er zeker wel wat aan de hand. De financiële crisis, angst voor banenverlies en het daaruit voortvloeiende lage vertrouwenspeil, hebben wel degelijk invloed op het koopgedrag van de consument.

Daarnaast stegen de geld- en kapitaalmartkrentes flink sinds maart. De kredietcrisis en hoge inflatie waren hier debet aan. ‘Nadelig voor de betaalbaarheid van een koopwoning, doordat hypotheektarieven evenredig meestijgen’, stelt de betaalbaarheidsindex van de Rabobank. De index meet de betaalbaarheid van een gemiddelde koopwoning voor een gezin met een gemiddeld huishoudinkomen in Nederland. Volgens de index zal de verslechterde betaalbaarheid de rest van dit jaar aanhouden, en in 2009 weer stabiliseren tot het niveau waar huizen weer ‘als vanouds’ betaalbaar zijn.




Europese toestanden


In veel Europese landen begon de neerwaartse trend veel eerder én gaat het vele malen sneller. De European Council of Real Estate Professions (CEPI) bestudeert sinds 2007 alleen de trends. De harde getallen uit 2006 geven desondanks een zeer aardig beeld van de prijsverhoudingen tussen Europese hoofdsteden.


Voor de duidelijkheid: onder ‘een huis’ verstaat CEPI een huis van minimaal tien jaar oud, in goede staat en ongeveer 150m2 groot. Wat blijkt? Nederlandse koopwoningen horen bij de goedkoopste van Europa. Een huis in Madrid dat tientallen procenten ontwaardt, is nog altijd duurder dan een huis in ons land.

Wie droomt van een huis in Rome, is het duurst uit. Gemiddeld kost een vierkante meter van een Romeins huis zo’n 6.700 euro. Gevolgd door Madrid, waar een vierkante meter 6.358 euro kost. Dublin en Kopenhagen sluiten het topsegment af. Amsterdam is met 2.633 euro per vierkante meter een ‘koopje’. Dit bedrag is een gemiddelde van alle stadsdelen: voor 2.633 euro per m2 ben je geen huiseigenaar van een pand in Oud-Zuid of in Zuid-Oost, maar ergens daar tussenin. Goedkoper nog is het in Warschau (1688 euro) en in Boedapest (1.500 euro).

Reden tot juichen hadden de huizenbezitters in Centraal- en Oost-Europa. Voor hen is 2006 een gloriejaar: huizen in landen als Letland, Litouwen en Roemenië werden soms 30 procent meer waard dan in 2005.

In 2007 zet de neerwaartse spiraal in veel landen pas echt goed door. Onder invloed van de kredietcrisis stagneert óf daalt in veel landen de huizenprijs. De Europese landen volgen hun eigen pad: Frankrijk, Duitsland, Spanje, Portugal, Ierland en Groot-Brittannië zien prijzen teruglopen, terwijl de stijging in de landen van Centraal- en Oost-Europa - gestimuleerd door hun toetreding tot de Europese Unie - onverminderd doorzet.

In West-Europa krijgt in landen als Spanje en Groot-Brittannië de angst voor een crisis de overhand. Niet zo verwonderlijk: eigenaren zagen de waarde van hun huis met 10 tot 20 procent kelderen. 





Hemel of hel?


De kans dat de omvangrijke West-Europese prijsdalingen ook in Nederland toeslaan, is klein. Een van de redenen hiervoor is de aanhoudende Nederlandse vraag naar koopwoningen. De jaarproductie van 80.000 wordt riant overstemd door de vraag die rond de 100.000 schommelt. Zolang deze verhouding mank gaat, zal de markt niet snel instorten.


Mede debet aan de stabiliteit is de relatieve rente-ongevoeligheid van de Nederlandse huizenmarkt. Hoewel niet immuun, heeft een verandering in de rente relatief weinig impact op de vraag. Een stijging van de geld- en kapitaalmarktrentes hindert de consument, maar is slechts in 15 procent van de gevallen reden om van koop af te zien. Om een vergelijking te maken: in Spanje, Portugal en Finland ligt dit percentage op meer dan 90 procent. Koopgedrag loopt hier bijna parallel met het rentebeleid.

Met deze informatie in het achterhoofd klinkt een daling van 0,6 procent als verwaarloosbaar klein. Maar is dit de garantie dat de huizenmarkt zich staande houdt? Een jaar geleden had ook niemand kunnen denken dat het financiële stelsel in zou storten. Wat als de recessie echt toeslaat? Als de eerste massa-ontslagen vallen en het afsluiten van een hypotheek een onmogelijke missie is geworden? Of als een volgend kabinet besluit om de hypotheekrente-aftrek aan banden te leggen?

Hoe sterk de markt ook in z’n schoenen staat, volledig resistent is hij nooit. Maar op dit moment lijkt er weinig reden voor paniek. Voor de verkoper is de kans dat zijn huis tientallen procenten minder waard wordt net zo gering als de kans dat aspirant-kopers massaal huizen nu zullen besluiten te kopen. Daarvoor is de daling van 0,6 veel te mager. Het ziet ernaar uit dat de huizenkoper de kat nog even uit de boom kijkt. Net als de verkoper, die niet van plan is z’n huis voor tonnen minder op Funda te zetten. De afwachtende houding van beiden maakt dat het crisisgevaar wegebt.


[ inge.abraham@reedbusiness.nl]