Insinger de Beaufort Real Estate: Solide stenenfonds dankzij derivaten

FONDSMANAGER Insinger de Beaufort Real Estate

Hoe masochistisch moet je zijn om tegenwoordig te beleggen in beursgenoteerd vastgoed in Europa? Waar tot twee jaar terug beleggingen in de onroerendgoedsector onlosmakelijk verbonden waren met forse rendementen, stabiliteit en relatief weinig risico, is de markt sinds 2007 als een baksteen omlaag gedoken.


De kapitaalintensieve sector heeft vooral klappen gekregen van de kredietcrisis. De afgelopen twaalf maanden gingen de beurskoersen met 20 tot 30 procent onderuit en in juni beleefde de European Public Real Estate Association (Epra) index een historisch dieptepunt. Het afgelopen anderhalf jaar is het commercieel vastgoed in Groot-Brittanië met een kwart aan waarde gedaald en voor continentaal Europa verwacht makelaar Richard Ellis dat de onroerendgoedprijzen de komende jaren met bijna 20 procent zullen zakken.

Somberheid troef dus onder de beursgenoteerde stenen schuivers. Maar wie stelt dat alle beheerders van de belangrijke vastgoedfondsen hun wonden likken, slaat de plank mis. Willem Klein Haneveld, portfoliomanager van het Insinger de Beaufort (IdB) Real Estate Equities Fund (Reef), heeft genoeg reden om te blijven glimlachen. “Ons fonds wordt steeds populairder en dat is opmerkelijk in een dalende markt.”

Institutionele beleggers


Alleen al de forse vermogensgroei van het puur op Europa gerichte fonds moet de vastgoedspecialist van de chique private bank aan de Amsterdamse Herengracht tevreden stemmen. Kon het IdB Reef in het aanvangsjaar 2003 bogen op een beheerd vermogen van 10 miljoen euro, dit jaar staat de score op 110 miljoen euro. Voor 2009 mikt Klein Haneveld op 200 miljoen euro. “60 Procent hiervan is afkomstig van institutionele beleggers. Zo zitten er zes grote pensioenfondsen in ons fonds. Dat is al een compliment, want dit soort institutionele beleggers kijkt zeer kritisch naar de prestaties.”


Sinds vorig jaar is de toestroom van nieuwe beleggers in het IdB Reef duidelijk merkbaar. Opvallend, want halverwege 2008 komt het rendement nipt boven de 1 procent en in 2007 kleurde de teller rood: een negatief rendement van -9,2 procent. Dat terwijl de drie jaren daarvoor het fonds een gemiddeld rendement van maar liefst 27,4 procent noteerde. “Maar in vergelijking met andere vastgoedfondsen steken we er bovenuit”, reageert Klein Haneveld. “In 2007 hebben we de schade beperkt kunnen houden en voor dit jaar verwachten we met een positief rendement te eindigen.”

De relatief hoge mate van schokbestendigheid heeft het niet-index gerelateerde fonds vooral te danken aan derivaten en een long-shortstrategie. De short posities, voornamelijk overgewaardeerde vastgoedaandelen die in onaantrekkelijke vastgoedmarkten beleggen, moeten bescherming bieden bij dalende koersen. Verder maakt het IdB Reef veelal gebruik van long posities bij ondergewaardeerde vastgoedaandelen.

De beleggingsstrategie valt of staat met selectievestockpicking: behalve ondergewaardeerde beursfondsen komen ook fondsen met een sterke financiële positie in aanmerking. Klein Haneveld: “Dit zijn bedrijven met weinig vreemd vermogen. Zoals het fonds Unibail-Rodamco, dat met hooguit 20 procent aan vreemd vermogen opereert.”

IdB’s portefeuille strekt zich uit van West-Europa tot Rusland. Het accent ligt momenteel in Frankrijk, gevolgd door het Verenigd Koninkrijk. “In Frankrijk kunnen veel vastgoedfondsen nog genoeg interne groei realiseren. En de Britse vastgoedsector heeft sinds begin 2007 zoveel aan waarde moeten inleveren dat die markt weer interessant begint te worden voor beleggers.”

Toch denkt de portfoliomanager dat de magere jaren van de Europese vastgoedsector nog even zullen aanhouden. Dat is vooral te wijten aan de vertragende economie in Europa als gevolg van de almaar stijgende olieprijzen en de aanhoudende kredietcrisis. Tegelijkertijd blijft hij gematigd optimistisch. “Een verdere tweedeling in de vastgoedmarkt is onvermijdelijk. Beursfondsen met onroerend goed op goede locaties en met projecten, die sterk zijn in langlopende huurcontracten, blijven aantrekkelijk voor de belegger. Bij het IdB Reef zit de belegger dan goed, want in deze fondsen zijn we traditioneel sterk vertegenwoordigd.”


n libben reeskamp